Правовое регулирование комплексного устойчивого развития территории

В условиях существенного прироста населения в Российской Федерации ввиду повышения уровня рождаемости, а также миграции жилищный вопрос не теряет своей актуальности. Жилищный вопрос приобрел значимость еще на закате советского времени: после 1991 года жилищный вопрос стал краеугольным камнем для России, поскольку государство больше не занималось строительством жилья для граждан, а частный сектор на тот момент не обладал достаточной инвестиционной базой для строительства. Возникла нехватка доступного жилья. Таким образом, решение вопроса обеспеченности жильем легло на граждан, которые при наличии финансовой возможности самостоятельно занимались вопросом строительства жилья для удовлетворения собственных нужд, но в данном случае речь идет, конечно, о точечной застройке. В конечном счете, стало понятно, что действующее на тот момент законодательство необходимо обновить путем введения новых институтов по развитию и освоению территории в целях осуществления в дальнейшем комплексной застройки.
При анализе поправок в законодательство можно выделить некоторое количество институтов, призванных решить жилищный вопрос.
Во-первых, таким институтом стало комплексное освоение территории. Указанный институт был введен в 2004 году Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Данный институт позволил возложить на арендатора обязанность по строительству инфраструктуры, разработку документации по планировке территории. Кроме того, введение комплексного освоения территории призвано было решить проблему нехватки бюджетного финансирования.
Во-вторых, позднее Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был введен институт развития застроенной территории, который был направлен на обновление устаревшего жилищного фонда путем привлечения средств частного инвестора, который передает жилые помещения во вновь построенном многоквартирном доме взамен изымаемых помещений в сносимых домах. Указанный институт был введен в целях решения вопросов:
расселения граждан из жилых помещений, призванных аварийными,
расселения граждан из жилых помещений, чей снос или реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ,
строительства нового жилья,
создания и реконструкции объектов инфраструктуры.
В-третьих, был введен институт комплексного развития территории для того, чтобы вовлечь большее количество территории в экономический оборот.
Наконец, в целях создания условия для вовлечения в градостроительную деятельность неиспользуемых и неэффективно используемых земельных участков, развития доступной городской среды Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – ФЗ №373 от 03.07.2016 г.) был введен институт комплексного и устойчивого развития территории. Введение указанного института должно позволить, по мнению законодателя, в значительной степени увеличить объем территорий, вовлеченных в развитие посредством механизмов комплексного и устойчивого развития территории, оказать благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства. Кроме того, введение комплексного и устойчивого развития территории позволяет решить проблему нехватки бюджетного финансирования, которую законодатель уже несколько раз пытался решить. Финансирование теперь может осуществляться за счет бизнеса, а не бюджета.
Необходимо также отметить, что деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий позволит ликвидировать депрессивные городские площадки как их правообладателями самостоятельно, так и органами местного самоуправления.
Актуальность исследования института комплексного и устойчивого развития территории обусловлена новизной указанной темы, отсутствием широкого спектра научной литературы, а также судебной практики. Степень разработанности темы исследования низкая: существует небольшое количество отдельных статей, кратких обзоров. Ввиду вышеизложенного, указанная работа характеризуется научной новизной, представляет научный и практический интерес, поскольку представляет собой всестороннее и комплексное исследование института комплексного и устойчивого развития территории.
Целью исследования является детальное изучение и анализ института комплексного и устойчивого развития территории, правовых норм, регулирующих данный правовой институт, а также выявление проблем и формирование предложений по их разрешению.
Задачами исследования являются: исследование понятия комплексного и устойчивого развития территории, анализ правового регулирования комплексного и устойчивого развития территории, изучение особенностей комплексного и устойчивого развития и его места в системе институтов в области застройки.
Объектом исследования являются общественные отношения, которые возникают в области взаимодействия публично правового образования и частного хозяйствующего субъекта, связанные с разработкой документации по планировке территории, строительством (в том числе, объектов инфраструктуры), в целях удовлетворения потребностей граждан.
Предметом исследования являются: правовая доктрина, нормы законодательства а также правоприменительная практика.
Научную основу данного исследования составляют работы: В.В. Шарапова «Развитие застроенных территорий», О. Мищенко «Комплексное развитие территории. Как побороть “серый пояс”», И.Е. Кузьмы «Комплексное и устойчивое развитие территории – новый инвестиционный драйвер или административный барьер», Е. Галиновской «Комплексное освоение территории – новое в законодательстве», Е.С. Смуровой «Правовая природа и структура договора о комплексном освоении территории (сравнительный анализ с договором о развитии застроенных территорий)» , Г.В. Манасян «Основные обязанности застройщика по договору о развитии застроенных территорий», С.В.Бабенко «Концепция комплексного освоения территории в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», Н.В. Кузнецовой «Договор о развитии застроенной территории: правовая природа и существенные условия», М.С Алексеева, Л.В. Арутюнян, Ю.С. Бурденко, М.А. Оболенской, А.А. Персиянцевой, В.Ю. Перфильевой, Л.И. Степанова «Юридический справочник застройщика», Э.К. Трутнева «Анализ закона о комплексном развитии территорий №373-ФЗ», В.П. Гринева «Новое в порядке предоставления земельных участков для строительства и развития застроенных территорий», Д.С. Железнова «Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ».
Структура работы представляет собой дробление ее на разделы, подразделы и пункты, что позволяет детально проанализировать институт комплексного и устойчивого развития территории.
Теоретическая и практическая значимость указанного исследования обусловлена наличием в работе практических предложений по совершенствованию нормативной базы в области комплексного и устойчивого развития территории.