Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков в Российской Федерации

Санкт-Петербургский государственный университет

АННОТАЦИЯ
выпускной квалификационной работы
студента магистратуры
по программе «Предпринимательское право»

ФИО: Гуцу Сергей Романович
Тема выпускной квалификационной работы: «Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков в Российской Федерации»

Цели и задачи исследования:
– правовая оценка реформы института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года, а также её эффективности;
– анализ текущего законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) застройщика с учетом поправок, а также судебной практики на предмет выявления правовых пробелов и (или) коллизий, которые возникли в связи с внесением поправок

Выводы, сделанные по результатам исследования:
– процедура несостоятельности (банкротства) застройщика до реформы 2017 года являлась крайне неэффективным с процедурной точки зрения способом защиты и (или) восстановления нарушенных прав граждан (физических лиц);
– основной целью реформы 2017 года являлось создание детально урегулированной процедуры и условий для обеспечения приоритета интереса граждан (физических лиц) – участников строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
– закрепление специальных правил о несостоятельности (банкротстве) застройщика обусловлено стремлением федерального законодателя снизить сроки проведения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика;
– реформа 2017 года расширила способы защиты нарушенного права граждан путем закрепления революционного для отечественного банкротного права правила, по которому кредитор получает вещно-правовую позицию и может требовать не только денежные средства, но и требовать передачу жилых помещений, машино-мест и нежилые помещения, что само по себе является новеллой для банкротного права в отечественном законодательстве;
– одним из существенных недостатков института страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками являлся тот факт, что при наступлении страхового случая, страховые компании, злоупотребляя своим правом, искали повод для отказа в удовлетворении досудебной претензии и не спешили осуществлять страховые выплаты, вынуждая тем самым заинтересованных лиц обращаться в суд, к моменту разрешения дела по существу уже возбуждались как правило дела о несостоятельности (банкротства) застройщика;
– ключевая функция Фонда защиты прав граждан реализуется через механизм компенсации денежных средств;
– говоря о плюсах и минусах Фонда защиты прав граждан, представляется, что его создание и функционирование является крайне важной мерой, на которое пошло Правительство Российской Федерации, поскольку, как показала правоприменительная практика за многие предшествующие годы, в отечественном гражданском обороте большинство застройщиков не готовы соблюдать основополагающий принцип добросовестности.
– до момента полного перехода на модель обязательных отчислений застройщиками денежных средств, мероприятия по завершению строительства недостроенных объекта осуществляются за счет симбиоза бюджетных средств, а также средств застройщиков, которые осуществили обязательные отчисления;
– единственным минусом Фонда защиты прав граждан, о котором многие практики и участники делового оборота сегодня говорят, является фактическое удорожание стоимости строительства недвижимого имущества по договору долевого участия, поскольку теперь застройщики обязаны осуществлять обязательные отчисления от каждого договора в размере 1,2% от цены в компенсационный фонд;
– юридические лица не могут получить возмещение вложенных средств из компенсационного фонда, поскольку внесенные федеральным законодателем поправки касались лишь только физических лиц, как более незащищенной категории субъектов гражданского оборота;
– на сегодняшний день средствами, в том числе юридических лиц, компенсируются убытки граждан, возникшие в результате введения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, что является необоснованным, поскольку в аналогичной ситуации юридические лица лишены такого права на компенсацию, при этом безотносительно вопроса происхождения денежных средств;
– в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, в отличии от физических лиц, юридические лица полностью лишены права предъявлять альтернативное требования о передаче, как жилых, так и нежилых помещений;
– единственный способ защиты юридических лиц при введении процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика – это включение в реестр кредиторов и последующее получение денежного удовлетворения в порядке очередности без каких-либо привилегий;
– те граждане, которые приобрели по договору долевого участия в строительстве нежилое помещение (например, популярные на сегодняшний день апартаменты) остаются не защищенными, что является недопустимым;
– в качестве альтернативного способа защиты, помимо требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования о выплате компенсации, пострадавшие от недобросовестных застройщиков граждане имеют право потребовать передачу объекта незавершенного строительства вновь созданному жилищно-строительному кооперативу для целей завершения строительства и ввода в эксплуатацию с соблюдением ряда условий;
– реформы 2017 двух основополагающих субъектов гражданского оборота – физического лица и юридического лица поставили в положение полного неравенства, что является недопустимым, поскольку оба субъекта гражданского оборота должны иметь необходимый и соразмерный объем способов защиты нарушенного права.

Введение…………………………………………………………………………………3
Глава 1. Особенности нормативного регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков в отечественном законодательстве……………………6
§ 1.1. Необходимость законодательного регулирования несостоятельности (банкротства) застройщика…………………………………………………………….6
§ 1.2. Цели законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщиков….11
Глава 2. Реформа института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года: устранение прежних недостатков и порождение новых правовых коллизий……………………………………………………………………………….17
§ 2.1. Фонд защиты прав граждан: правовое значение в делах о несостоятельности (банкротства) застройщиков………………………………………………………….17
§ 2.2. Проблемы правового неравенства при несостоятельности (банкротстве) участников строительства при приобретении жилой и нежилой недвижимости….36
§ 2.3. Альтернативные способы защиты участников строительства при признании застройщика несостоятельным (банкротом)…………………………………………46
Заключение……………………………………………………………………………..52
Список использованной литературы…………………………………………………..54