Защита прав частных лиц при изменении правового режима земельного участка

Процессы урбанизации, развития экономики требуют от государства решения все новых задач, связанных со строительством новых тепловых, электрических, газовых сетей, дорог, объектов социальной и культурной инфраструктуры. При их строительстве правовой режим ближайших земельных участков может поменяться, а их право собственности или право владение может быть существенно ограниченно и даже умалено.
Необходимость введения ограничений с помощью таких институтов как, например, градостроительное зонирование связано с процессом урбанизации и являющимся его следствием увеличением плотности населения, проживающего на территории городов.
Земельный участок является не только объектом гражданских прав, но и ограниченным природным ресурсом, в связи с чем его правовой режим регулируется как гражданским законодательством, так и нормами публичного права. В связи с этим в отношении земельных участков действует базовый принцип, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными участками осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Свобода реализации прав частных лиц на земельные участки заканчивается там, где начинаются публичные ограничения, обеспечивающие рациональное использование земли как ограниченного природного ресурса. К таким ограничениям относятся институты градостроительного зонирования, целевого назначения земельного участка, установление зон с особыми условиями использования территорий и публичных сервитутов.
Грамотное правовое регулирование различных способов защиты прав частных лиц при изменении правового режима земельных участков является инструментом, используемым для достижения баланса частных и публичных интересов, что обусловливает актуальность темы настоящего исследования.

Поиск поиска баланса частных и публичных интересов при изменении правового режима земельного участка является сложной политико-правовой проблемой. Существующая система способов защиты частных интересов при установлении тех или иных публичных ограничений прав собственности далека от идеала, вызывает немало критики среди экспертов.
В отечественном законодательстве установлен довольно высокий уровень гарантий возмещения убытков, причиненных правообладателям земельных участков при изменении их правового режима, однако правоприменительная практика путем толкования норм ст. 57 ЗК РФ как ответственности за незаконные действия и предъявления высоких требований к уровню доказывания убытков свела эти гарантии сводятся до минимума. На указанную проблем обратил внимание Конституционный Суд РФ. Для реализации его позиций в Постановлении N 11-П необходимо прямое указание в ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков за правомерные действия органов публичной власти.
Среди недостатков стоит отметить отсутствие в российском законодательстве универсальных механизмов защиты прав правообладателей земельных участков при изменении документов зонирования. Взыскание убытков в порядке ст. 57 ЗК РФ в данной ситуации не представляется возможным, в связи с чем представляется необходимым дополнить данную норму прямым указанием на возможность возмещения убытков, возникших в результате ограничениями прав, связанных с изменениями документов территориального планирования, градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, в том числе при изменении вида разрешенного использования земельного участка по инициативе государственного или муниципального органа.
Что касается регулирования способов защиты при установлении публичного сервитута и зон с особыми условиями использования территорий, то стоит отметить, что порядок защиты прав частных лиц, чьи имущественные интересы пострадали в результате установления зон с особыми условиями использования территорий представляется урегулирован более удачно, чем при установлении публичного сервитута, однако также требует доработки.

Законы и иные правовые акты:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4147;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 16;
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301;
4. Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ, 2018, № 32, ст. 5135;
5. Приказ Минэкономразвития России от 14.01.2016 № 10 «Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсльтантПлюс»;
6. Федеральный закон от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ, 2002, № 26, ст. 2519;
7. Проект Федерального закона N 1023318-7
“О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации” // СПС «КонсультантПлюс».